Vuoi vendere casa? Deciderlo è un processo che può durare a lungo, ma quando la decisione è presa, il desiderio è sempre quello di vendere subito. Tuttavia, prima di procedere alla vendita, è essenziale porsi una domanda fondamentale: è realmente possibile vendere il proprio immobile?

Documenti cruciali per la vendita

Due elementi documentali critici possono compromettere o annullare una transazione immobiliare. L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio per vendere e per pubblicizzare un immobile: la classe energetica e l’indice di prestazione energetica devono essere obbligatoriamente esposti in tutta la pubblicità, sia essa cartacea sia online. La Relazione Tecnica di Compravendita (o Nota Tecnica) è invece lo strumento mediante il quale il venditore garantisce la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

Elementi di verifica della relazione tecnica

Attraverso la relazione tecnica, l’esperto deve confermare che lo stato dei luoghi in cui versa l’immobile è conforme agli atti depositati presso il Comune e il catasto. Sono tre gli elementi da verificare: la conformità urbanistica, tramite il confronto tra i titoli abilitativi autorizzativi e lo stato effettivo dell’edificio; la regolarità catastale, ovvero la corrispondenza tra lo stato effettivo e la planimetria catastale, che ha finalità principalmente fiscale; e la presenza dell’abitabilità, la cui assenza non incide sulla commerciabilità del bene, ma va regolamentata specificamente fra le parti.

Soluzioni per le difformità riscontrate

Le soluzioni variano in base alla gravità della difformità. Le piccole modifiche interne sono sanabili con una CILA in Sanatoria per i lavori già eseguiti (a Firenze esistono procedure specifiche). Le modifiche esterne e gli aumenti di volumetria — come la chiusura di un balcone con una veranda, un ampliamento dell’edificio, opere strutturali o la creazione di un balcone o di una terrazza — richiedono una SCIA o un Permesso di Costruire in Sanatoria. Un edificio completamente abusivo necessita invece di un nuovo Condono edilizio o di un Permesso di Costruire in Sanatoria. Ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica: non tutte le difformità risultano sanabili.

Una considerazione importante

È possibile trasferire regolarmente un immobile anche senza una conformità urbanistica completa: se ha subito piccoli interventi non autorizzati nel tempo, la commerciabilità del bene è comunque garantita — l’importante è segnalarli nella relazione.

Rischi e responsabilità

La conformità urbanistica è responsabilità del venditore, che può delegare un professionista per le verifiche. Il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera: la responsabilità civile e penale ricade interamente sul venditore. L’abuso costruttivo rimane legato a chi lo ha realizzato e non si trasferisce con la compravendita. Per questo l’acquirente dovrebbe sempre affidarsi a un tecnico di fiducia per le verifiche preliminari.

Conseguenze degli abusi non sanabili

In caso di abusi non sanabili si prospettano multe salate e la demolizione a proprie spese del manufatto. L’acquirente, dovendo sanare l’abuso, può successivamente pretendere dal venditore il rimborso delle spese. Il nostro intento non è quello di spaventarvi — la maggior parte delle volte tutto è in regola — ma è importante non sottovalutare questo aspetto della compravendita, verificandone la regolarità prima di mettere in vendita il bene.

Chi sostiene i costi della relazione tecnica

Le consuetudini variano da città a città: a Firenze e a Empoli è generalmente il venditore a incaricare il tecnico, mentre a Pisa e a Prato questa responsabilità ricade di norma sull’acquirente. Accordi privati tra le parti possono comunque modificare queste prassi.

Costi professionali

I costi variano in base al luogo, alla complessità e alla tipologia dell’immobile, ai tempi di consegna e alla distanza. È bene diffidare da professionisti che propongono prezzi estremamente ridotti, poiché ciò potrebbe indicare negligenza professionale. Chi commette un abuso edilizio, che è un reato penale, rischia processi sia civili sia penali in caso di denuncia da parte dell’acquirente.

La domanda sui costi di ristrutturazione è la richiesta più frequente che riceviamo dai nostri committenti. Quando si acquista una proprietà è fondamentale valutare se i costi sommati dell’acquisto e delle modifiche di ristrutturazione siano congrui al proprio budget. Non esiste una formula matematica per una valutazione precisa, ma alcuni strumenti orientativi sì.

Un range di costi generale

Per interventi di ristrutturazione si prevede generalmente una cifra che varia tra i 500 €/mq e i 1.500 €/mq, influenzata dall’entità dell’intervento, dalla qualità dei materiali, dalla metratura, dalla localizzazione e dallo stato conservativo dell’immobile.

Le voci di costo principali

Sono undici le voci che compongono tipicamente il budget di una ristrutturazione.

1. Demolizioni ed opere accessorie — demolizione delle pareti esistenti, rimozione di pavimenti, sanitari e impianti da sostituire: incidenza del 10-11% del totale.
2. Costruzione di opere murarie — costruzione delle pareti di separazione tra un ambiente e l’altro e di eventuali controsoffitti: costo fra il 10% e il 14% in base ai materiali.
3. Rivestimenti e finiture — i materiali da posare a pavimento o da applicare alle pareti, la cui qualità e provenienza incidono sui costi: circa il 22% nelle ristrutturazioni con budget basso, fino al 36% in quelle con budget superiore.
4. Assistenza muraria agli impianti — il lavoro che un operaio dell’impresa edile deve svolgere per permettere l’installazione di un impianto: incidenza totale intorno al 5-6%.
5. Impianto idro-termo-sanitario — rifacimento di tutto ciò che ha a che fare con l’acqua, tubi, sanitari, rubinetterie e generatori: 14-17% del totale.
6. Impianto di condizionamento — 5-10% a seconda delle macchine installate.
7. Impianto elettrico — valutato in funzione del carico elettrico richiesto e dei punti luce necessari: intorno al 5-9%, di più con la domotica.
8. Infissi — la sostituzione ha un notevole impatto sul budget: circa il 5% per gli infissi in pvc e il 10% per quelli in legno (esterni), dal 3% al 5% per le porte interne.
9. Opere da verniciatore e vetraio — circa il 7-8% del totale.
10. I professionisti coinvolti — progettista, coordinatore della sicurezza e altre figure percepiscono una percentuale sul totale dell’importo dei lavori: è importante avere una figura di controllo che coordini tutto il processo costruttivo.
11. I costi della ristrutturazione — la ristrutturazione non si vende a pacchetto chiuso: è sempre consigliato un incontro con un professionista in grado di dare un budget calibrato sul tipo di intervento specifico.

Avviare un cantiere di ristrutturazione è una sfida per chi non possiede competenze tecniche specifiche. L’istinto iniziale spinge a raccogliere ispirazioni visive e materiali desiderati, ma prima dei lavori effettivi serve una procedura strutturata. Ecco gli otto elementi indispensabili per avviare una ristrutturazione.

1. Il progettista

Per tutte le opere eccedenti la manutenzione ordinaria è d’obbligo il progetto firmato da un tecnico abilitato, iscritto all’Ordine professionale — architetto, ingegnere o geometra. Il progettista va contattato per primo, non il muratore.

2. Il rilievo

Le prime concezioni progettuali si basano sulla planimetria catastale, per capire le potenzialità dell’abitazione e la fattibilità preliminare dell’intervento; in seguito serve un rilievo architettonico e fotografico accurato.

3. Il progetto

Il progettista elabora il progetto definitivo, tenendo conto delle esigenze della committenza, delle sue preferenze estetiche e della fattibilità urbanistica, strutturale e impiantistica, eventualmente consultandosi con strutturisti o termotecnici.

4. Le soluzioni

Generalmente si valutano due alternative: una economica, con interventi leggeri, e una più complessa. Il progettista deve capire le esigenze della committenza e il suo budget, e informarla sulle potenzialità e sugli incentivi statali possibili.

5. Il computo metrico

Sulla base del progetto viene redatto il computo metrico, cioè l’elenco dei lavori da eseguire con le relative quantità, con i prezzi medi di zona tratti dal Bollettino Ufficiale Ingegneri: una valutazione preliminare dei costi.

6. Il preventivo della ditta

Le ditte esecutrici redigono il capitolato aggiungendo il prezzo unitario a ciascuna voce del computo metrico e specificando i materiali forniti.

7. Il coordinatore della sicurezza

Quando sono coinvolte più ditte, la legge impone di nominare il Coordinatore della Sicurezza sui Cantieri tra tecnici abilitati: redige il Piano Sicurezza Cantieri, elabora il cronoprogramma e invia la notifica preliminare all’ASL competente. Anche con una sola ditta la nomina potrebbe essere obbligatoria: va verificato col progettista.

8. Il Direttore dei Lavori

È obbligatoria la nomina del Direttore dei Lavori (DL), che ha il compito di vigilare, con sopralluoghi periodici, sull’operato della ditta e sul rispetto del progetto. Solitamente questo ruolo è ricoperto dal progettista, ma può essere affidato anche al coordinatore o a un professionista esterno.

La pratica edilizia

Una volta individuate le figure necessarie e redatto il progetto, il progettista completa la documentazione e i moduli necessari per la presentazione della pratica in Comune. Se l’immobile si trova in una zona vincolata — parchi, aree idrogeologicamente protette — servono le relative autorizzazioni preliminari.