Vuoi vendere casa? Deciderlo è un processo che può durare a lungo, ma quando la decisione è presa, il desiderio è sempre quello di vendere subito. Tuttavia, prima di procedere alla vendita, è essenziale porsi una domanda fondamentale: è realmente possibile vendere il proprio immobile?
Documenti cruciali per la vendita
Due elementi documentali critici possono compromettere o annullare una transazione immobiliare. L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio per vendere e per pubblicizzare un immobile: la classe energetica e l’indice di prestazione energetica devono essere obbligatoriamente esposti in tutta la pubblicità, sia essa cartacea sia online. La Relazione Tecnica di Compravendita (o Nota Tecnica) è invece lo strumento mediante il quale il venditore garantisce la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.
Elementi di verifica della relazione tecnica
Attraverso la relazione tecnica, l’esperto deve confermare che lo stato dei luoghi in cui versa l’immobile è conforme agli atti depositati presso il Comune e il catasto. Sono tre gli elementi da verificare: la conformità urbanistica, tramite il confronto tra i titoli abilitativi autorizzativi e lo stato effettivo dell’edificio; la regolarità catastale, ovvero la corrispondenza tra lo stato effettivo e la planimetria catastale, che ha finalità principalmente fiscale; e la presenza dell’abitabilità, la cui assenza non incide sulla commerciabilità del bene, ma va regolamentata specificamente fra le parti.
Soluzioni per le difformità riscontrate
Le soluzioni variano in base alla gravità della difformità. Le piccole modifiche interne sono sanabili con una CILA in Sanatoria per i lavori già eseguiti (a Firenze esistono procedure specifiche). Le modifiche esterne e gli aumenti di volumetria — come la chiusura di un balcone con una veranda, un ampliamento dell’edificio, opere strutturali o la creazione di un balcone o di una terrazza — richiedono una SCIA o un Permesso di Costruire in Sanatoria. Un edificio completamente abusivo necessita invece di un nuovo Condono edilizio o di un Permesso di Costruire in Sanatoria. Ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica: non tutte le difformità risultano sanabili.
Una considerazione importante
È possibile trasferire regolarmente un immobile anche senza una conformità urbanistica completa: se ha subito piccoli interventi non autorizzati nel tempo, la commerciabilità del bene è comunque garantita — l’importante è segnalarli nella relazione.
Rischi e responsabilità
La conformità urbanistica è responsabilità del venditore, che può delegare un professionista per le verifiche. Il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera: la responsabilità civile e penale ricade interamente sul venditore. L’abuso costruttivo rimane legato a chi lo ha realizzato e non si trasferisce con la compravendita. Per questo l’acquirente dovrebbe sempre affidarsi a un tecnico di fiducia per le verifiche preliminari.
Conseguenze degli abusi non sanabili
In caso di abusi non sanabili si prospettano multe salate e la demolizione a proprie spese del manufatto. L’acquirente, dovendo sanare l’abuso, può successivamente pretendere dal venditore il rimborso delle spese. Il nostro intento non è quello di spaventarvi — la maggior parte delle volte tutto è in regola — ma è importante non sottovalutare questo aspetto della compravendita, verificandone la regolarità prima di mettere in vendita il bene.
Chi sostiene i costi della relazione tecnica
Le consuetudini variano da città a città: a Firenze e a Empoli è generalmente il venditore a incaricare il tecnico, mentre a Pisa e a Prato questa responsabilità ricade di norma sull’acquirente. Accordi privati tra le parti possono comunque modificare queste prassi.
Costi professionali
I costi variano in base al luogo, alla complessità e alla tipologia dell’immobile, ai tempi di consegna e alla distanza. È bene diffidare da professionisti che propongono prezzi estremamente ridotti, poiché ciò potrebbe indicare negligenza professionale. Chi commette un abuso edilizio, che è un reato penale, rischia processi sia civili sia penali in caso di denuncia da parte dell’acquirente.